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楼市回归是经济调整的关键环节之一   

2014-10-29 07:06:27|  分类: 经济评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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970大中城市房价数据显示房价已开始实质上全面松动。市场普遍把各地放开限购限贷解读为“刺激”楼市“保增长”。尤其进入三季度以来,经济下行压力持续加大,楼市调控放松呼声越来越高。但我们认为,在房价调整相对充分的城市放松限购限贷与经济“刺激”无关楼市行政性调控适时退出本身就是调控框架的一部分限购限贷的“期限”特征是行政性调控手段的一个基本内涵

当前“稳增长”抓手很多,不需也不会通过刺激楼市稳增长。房价回落是楼市合理回归,不会影响金融系统性稳定。促进房地产业理性回归是中国经济调整的关键环节之一是转型升级之需——这不仅仅是本届政府民生和政治自觉,同时也是中国经济健康持续发展的必须跨越之痛

 

 

9月份70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比全面止涨,除厦门环比持平外,其余69个城市全部回落。数据显示,从5月开始70个城市房价环比回落个数开始大幅增加(由4月的8个剧增到35个),整体平均房价环比回落已持续5个月,并带动同比价格大范围回落并开始负增长9月房价同比下降的城市剧增39个至58个城市)。这表明房价已开始实质上全面松动

本轮楼市调控自20104月至今已持续4年有余。在201110月到20125月也出现过环比价格整体持续回落并导致同比价格负增长的情形。当时广大普通购房者观望情绪浓厚,房地产销售持续下滑,销售面积已两位数负增长。在税收和土地出让金收入大幅下降的压力下,许多地方政府或明或暗放松调控,甚至有“政策松绑”的冲动,但随即被一一叫停,中央政府明确传递出坚持房地产调控“绝不放松”的政策取向

但这次各地放开限购限贷,中央政府采取了默许的态度这被市场普遍解读为“刺激”楼市“保增长”。尤其进入三季度以来,经济下行压力持续加大,楼市调控放松呼声越来越高。但我们认为,在房价调整相对充分的城市(有序有度)放松限购限贷,与经济“刺激”无关,楼市行政性调控适时退出本身就是调控框架的一部分

20104月颁布的“新国十条”明确指出,在商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,“地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。”限购限贷的“期限”特征是行政性调控手段的一个基本内涵。目前已执行4年多的楼市调控政策渐渐改变了人们预期,尤其大量保障性住房建设极大缓解了中低收入群体住房需求,改善了住宅市场的市场结构和供求关系,政府逐渐夯实了住房市场政策托底功能。这一轮房价绝对回落,比2012年更具可持续的微观市场基础,局部行政性调控手段逐渐让位于市场调节机制的条件逐渐成熟(至少部分成熟)。

其次,当前“稳增长”的抓手很多,不需也不会通过刺激房地产来稳增长。近几个月来,政府加强了中西部铁路、棚户区改造、污染防治等制约长期平衡发展的“瓶颈”工程建设,积极增加公共产品供给,同时也有力对冲了房地产业的下行压力。三季度已提前完成全年就业目标,短期稳增长目标压力减弱,同时为维护就业新常态的积极态势,四季度相关改革将进一步加强,“调结构”和“促改革”空间进一步提升。政府因此更有能力关注结构调整等长期问题,即使必要的投资项目也尽量与“还欠账”、“补短板”、“惠民生”相结合,通过刺激楼市稳增长的可能性基本排除。若真如此,那么将是开中国经济转型升级的倒车,这显然与新一届政府执政理念明显背离。

第三,房价回落是理性回归,中国经济“新常态”决定了房价很难再像过去过快上涨。 “新常态”下,过去支撑高房价和房价过快上涨的基础已然发生改变。本质上说,房价过快上涨需要相应上涨的购买力支撑。“三期叠加”将使经济面临长期下行压力,经济潜在产出(购买力)将无法承受高房价及房价过快上涨压力,将导致房价失去盘踞高位的势能和快速攀升的动能,同时泡沫危险也将显著改变人们的房价预期。其次,前文已提到,政府在中低收入群体住房保障方面的作为将显著改善楼市投资投机氛围,因为租房者大多是中低收入者群体,当热点城市保障性公租房能覆盖外来人口时,房价的合理回归就指日可待。

支持楼市刺激观点的一个重要论据是房价过度调整将影响中国金融系统性稳定但笔者看法正好相反。一方面,中国房价也难以“过度”调整,毕竟中国还处在工业化、城镇化的加速进程中,长期看,房地产业还是很有发展前景的行业(这与能否暴利不同);另一方面,房价调整也不会引发系统性风险。作为中国楼市风险的指向标,温州是最好的例证9月份温州商品住宅价格同比回落仅4.8%,而比调控当年的2010年也只回落21.2%。温州不仅没有发生局部系统性金融风险,且一定风险暴露还有助于释放系统风险,并警醒楼市投资投机,毕竟风险是最好的投资者教育方式【笔者早前对温州楼市风险有专门论述:乐见温州楼市成为风险样本】。

最后,也是最重要的,楼市合理回归是中国经济转型之需。在旧房地产市场格局中,投资投机盛行导致房价远超普通居民购买力,地方政府、开发商及其关联方在利益诱使下,不断增加投资和推高房价。一方面造成投资过度,效率低下,经济畸形繁荣;另一方面,房地产吸走大量财富,大量挤占消费资金,挤出效应特别显著,最终导致经济结构失衡和经济增长不可持续。这种“表象繁荣”增长的最终现实是,一面是老楼林立,繁花似锦,一面是人们大量被住房市场所抛弃。这种经济畸形发展的后果已日益成为中国经济社会转型的不可承受之重。

中国经济“新常态”,是解决中国现行以房地产为中心的增长模式的倒逼机制,也是适应“新常态”、促进中国经济持续健康发展的必由之路。促进房地产业理性回归是中国经济调整的关键环节之一,这不仅仅是新一届政府的民生和政治自觉,同时也是中国经济健康持续发展的必须跨越之痛。


 

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本文已于2014年10月29日在《证券时报》“评论”版发表:

http://www.stcn.com/2014/1029/11810591.shtml

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