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稳定住房消费与“刺激”无关  

2014-11-01 10:48:28|  分类: 经济评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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国务院1029日常务会议部署重点推进“稳定住房消费,加强保障房建设,放宽提取公积金支付房租条件”等6领域消费扩大和升级等议题———这被市场解读为楼市“刺激”出台。我们研究认为,通过刺激楼市“稳增长”的可能性已基本排除。楼市行政性调控适时退出本身就是调控框架的一部分,“期限”特征是行政性调控手段的一个基本内涵。

 

    1029日,国务院常务会议部署推进消费扩大和升级、促进经济提质增效等议题。会议要求重点推进6大领域消费,其中提出要“稳定住房消费,加强保障房建设,放宽提取公积金支付房租条件。”这是自3月政府工作报告后中央政府关于楼市的最新表述,“稳住”二字,让刺激楼市的市场预期基本落空了

 国家统计局数据显示,从5月开始70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比回落个数开始大幅增加(由4月的8个剧增到5月的35个),整体平均房价环比回落已持续5个月,带动同比价格大范围回落并开始负增长(9月房价同比下降的城市剧增39个至58个城市)。这表明房价已开始实质上全面松动

 房价环比整体持续回落并导致同比价格负增长的情形在201110月到20125月也出现过。当时许多地方政府或明或暗放松调控,甚至搞“政策松绑”,但随即被一一叫停,中央政府明确传递出坚持房地产调控“绝不放松”的政策取向。但这次对各地放开限购限贷,中央政府采取了默许态度这被市场普遍解读为“刺激”楼市“保增长”。尤其进入三季度以来,经济下行压力持续加大,楼市调控放松呼声越来越高。

 虽然购买住房支出在统计上属于投资,但对于居民来说,实际上是住房消费的最主要部分,并由此带动相关消费(装修和家具家电业)。前三季度住宅销售面积下降10.3%,持续18个月回落(持续8个月负增长,持续3个月降幅扩大,比去年同期大幅回落超34个百分点,比去年全年回落近28个百分点);住宅销售额下降10.8%(比去年同期大幅回落超45个百分点)。房屋库存压力持续增加,去化时间不断延长。我们认为,在房价调整相对充分的城市(有序有度)放松限购限贷,满足居民改善性住房需求,是“针对不同城市情况分类调控”,“促进房地产市场持续健康发展”的本质内涵与楼市“刺激”无关,楼市行政性调控适时退出本身就是调控框架的一部分

 20104月颁布的“新国十条”明确指出,在商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,“地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。”可见,限购限贷的“期限”特征是行政性调控手段的一个基本内涵。目前已执行4年多的楼市调控政策渐渐改变了人们预期,尤其大量保障性住房建设极大缓解了中低收入群体住房需求,改善了住宅市场的市场结构和供求关系,政府逐渐夯实了住房市场政策托底功能。这一轮房价绝对回落,比2012年更具可持续的微观市场基础,局部行政性调控手段逐渐让位于市场调节机制的条件逐渐成熟。

 经济“新常态”下,过去支撑高房价和房价过快上涨的基础已然发生改变。本质上说,房价过快上涨需要相应上涨的购买力支撑。“三期叠加”使经济面临长期下行压力,经济潜在产出(购买力)将无法承受高房价及房价过快上涨压力,将导致房价失去盘踞高位的势能和快速攀升的动能,同时泡沫危险也将显著改变人们的房价预期。其次,政府在中低收入群体住房保障方面的作为将显著改善楼市投资投机氛围,因为租房者大多是中低收入者群体,当热点城市保障性公租房能覆盖外来人口时,房价的合理回归便可指日可待。

 支持楼市刺激观点的一个重要论据是房价过度调整将影响中国金融系统性稳定但笔者看法正好相反一方面,中国房价也难以“过度”调整,毕竟中国还处在工业化、城镇化的加速进程中,长期看,房地产业还是很有前景的行业(这与能否有暴利不同);另一方面,房价调整也不会引发系统性风险。作为中国楼市风险的指向标,温州是最好的例证9月份温州商品住宅价格同比回落仅4.8%,而比调控当年的2010年也只回落21.2%。温州不仅没有发生局部系统性金融风险,反而一定风险暴露有助于释放系统风险,并警醒楼市投资投机。

 当前“稳增长”抓手很多,不需也不会通过刺激楼市来稳增长。三季度已提前完成全年就业目标,“调结构”和“促改革”空间进一步提升,政府因此更有能力关注结构调整等长期问题,即使必要的投资项目也尽量与“还欠账”、“补短板”、“惠民生”相结合,通过刺激楼市稳增长的可能性基本排除


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本文已于2014年11月3日在《经济观察报》发表:

http://www.eeo.com.cn/2014/1103/268195.shtml

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