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乐见温州楼市成为风险样本   

2013-09-10 09:39:15|  分类: 经济评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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温州正经历着空前剧烈的楼市风暴,因房价持续下跌,温州房屋成交价不足偿还银行贷款的“倒挂”现象愈演愈烈。温州楼市风险提前暴露,是中国房地产业回归健康发展和中国经济转型升级必经的坎,也给如今频出的“鬼城”、“空城”敲响警钟;温州楼市调整提醒楼市投资投机风险已经到来。在中国经济转型升级的关键路口,温州楼市的调整阵痛对中国经济发展和转型具有极其重要的深远意义,温州楼市风险样本能有效改善楼市投资投机氛围,有利于给中国楼市健康持续发展和经济转型升级创造一个良好环境。

 

 

当前温州正在经历着空前剧烈的楼市风暴。由于房价持续下跌,温州房屋成交价不足偿还银行贷款的“倒挂”现象愈演愈烈,尤其是那些在高位买进满负荷贷款的新建商品房和豪宅项目。据报道,一些之前高位买进的商品房价格如今仅高出银行最大贷款一两成,若房价在现有基础上再降10%左右,理论上这些商品房将陆续面临“倒挂”风险。报道援引一位温州基层法院的消息说,自2011年民间借贷危机以来因银行起诉被该院查封的房屋超过3000套。温州房价调整促发的个人“弃房”或“跑路”案例已引起舆论对社会信用风险的普遍担忧。

有舆论认为,温州应该进行政策调整以阻止房价下跌甚至促成稳中有涨,以消除银行房贷风险和保全社会信用体系。无疑,这是一个办法。但遗憾的是,这是以往房价屡调屡高逻辑下的心理惯性,也是投资者、担保者及相关银行敢于不顾投资的“风险”天性、大资金高杠杆投资炒作房地产的心理盾牌。因为他们知道,只要敢做且做得越大,政府就越不敢严厉调控,否则房价深跌的后果大家都背不起。这种博弈心理是中国房地产调控的巨大障碍,时刻考验着调控政策的持续性和有效性。

中国楼市调控中道德风险的严重性可见一斑。但新一届政府已表现出的保持经济持续健康发展和结构转型升级的不同寻常的政治决心,可能会让这些投资者的如意算盘失算了。

房子是中国百姓消费规模最大的单项商品,2012年商品房销售额达6.4万亿,房地产消费占居民消费的比例高达34.2%(在2010年达到37.5%的高点后还有所降低),房地产业已经成为巨大的居民财富“吸金器”,把中低收入阶层老百姓的财富基本吸光了,甚至变成“房奴”。房地产业投资品属性的畸形膨胀和以房地产为枢纽的居民财富—政府投资转化模式已严重阻碍了新形势下以内需增长为方向的经济转型升级。

 

在中国经济面临内外多重压力下,结构转型升级、改变旧的以房地产投资为枢纽的经济增长模式已迫在眉睫,坚持楼市调控不仅仅是新一届政府的民生和政治自觉,同时也是中国经济健康持续发展的必须跨越之痛。温州房价出现深度调整是本轮调控的积极成果,改写了此前中国楼市投资只赚不赔的传统。

 

笔者认为,如今的温州楼市已经成为中国房地产投资风险教育的最好样本,在中国经济转型升级的关键路口,温州楼市的调整阵痛对中国经济发展和转型具有极其重要的深远意义。

首先温州楼市“高台跳水”造成断供和弃房现象确实有所增多但引起局部系统性风险的可能性不大。占比较大的刚需和改善型购房贷款杠杆率低,信贷质量较好;产生“倒挂”的房源主要出现在之前热炒的高端物业中,炒房资金基本来自各种渠道的银行贷款,但对于这部分风险,贷款的绝大部分还是能被房子覆盖的。一般房贷评估价按成交价8折、最大抵押贷款按七成计算,可贷款额为房屋成交价的56%,即使个别豪宅价格腰斩,房贷的大部分仍被覆盖。与2010年调控前比较,今年7月份温州新建商品房(不含保障房)价格平均下降17.9%,对于那些跌幅较大的新建商品房,价格比最高峰时下跌了30-40%。

因此,即使出现“倒挂”现象,银行贷款的绝大部分还是有保障,不会引发局部金融风险。另据温州银行界人士表示,纯抵押贷款出现“弃房”情况比较少,更多出现在“抵押+担保”贷款环节,这部分贷款总的占比要更小些。

 

其次温州楼市风险暴露有助于逐步化解房地产系统性风险。中国房地产业到底有多大泡沫仍有许多争论,但一个基本共识是,热点地区房价太高了,已远远超过普通居民购买力。在房价单边上涨的情况下,大量其他产业部门资金游离到房地产业,担负储蓄-投资转化器的房地产业在不断固化房地及相关传统产业的枢纽作用,严重阻碍了经济转型和产业升级。

一个明显的例证是,中国几乎所有的重要性企业(例如央企)均或多或少或明或暗地涉及房地产业,而那些可能引领未来经济发展的新型战略产业因风险大、前期投入多回报低,面临严重的资金和制度短缺。一方面是房地产价格增速明显快于经济增长和居民收入增长,一方面是新型产业裹足不前,经济发展潜力受到严重威胁。这种情况下,快速上涨的房地产价格终有一日将失去经济和收入支撑,房地产业乃至整个金融系统性风险也越来越大。如今,温州楼市风险提前暴露,是中国房地产业回归健康发展和中国经济转型升级必经的坎,也给如今频出的“鬼城”、“空城”敲响警钟。

 

此外,数据显示,温州多项经济指标因楼市调控从此前浙江前列滑至“垫底”。在16个主要经济指标中,2012年温州人均GDP、GDP增速、财政总收入等9项指标倒数第一,另有4项倒数第二。这一方面表明房地产产业链在地方经济发展中的重要作用,另一方面也表明地方政府坚持楼市调控的一系列现实压力。经济指标逆转也成为舆论呼吁温州放松调控的一个重要理由。

在笔者看来,这仍是唯GDP思维作祟,让地方政府承受如此压力确实不易,好在新一届政府已在着手优化地方官员政绩考核,更倾向于环境和民生改善和经济社会可持续发展。

在经济持续回落的困难环境下,坚持楼市调控不放松彰显了中央维持房地产业健康可持续发展的坚定决心和信心。这将给“敏感”的温州民营资本强烈信号,开辟新的未来蓝海才是利益最大化的决策。温州人民曾经领中国改革开放风气之先,成为中国民营企业发展大本营,成为中国经济最具活力的地方。笔者愿意相信,在新的政策引领下,“痛则思变”,首先尝到转型之苦的温州将可能再次走在中国经济转型创新的最前沿。

 

温州楼市调整提醒楼市投资投机风险已经到来。过去十几年中国楼市的快速单边上涨,很大一部分原因是混淆了房屋居住和投资的两个属性,以至催生了普遍的十分不公的富人搭穷人便车现象(笔者曾专门撰文论述过)。如今,政策面已经十分清晰,在过去长期单边上涨的市场中,如今温州楼市风险样本十分难得。风险是最好的投资者教育方式,那些热衷“击鼓传花”的投机者们或许真正明白了,收益与风险相匹配是投资永远的本质规律。只有让各相关主体(投资投机者、担保者和贷款银行)真正承担起投资损失风险,才能有效改善楼市投资投机氛围,给中国楼市健康持续发展和经济转型升级创造一个良好环境。

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本文已于2013年9月10日在《证券时报》“评论”版(A3)发表:

http://epaper.stcn.com/paper/zqsb/html/2013-09/10/content_502916.htm
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