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房价涨幅显著加快,调控加码无法避免  

2013-02-25 11:56:37|  分类: 经济评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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——2013年1月份70个大中城市房价点评

 

国家统计局2月22日公布了2013年1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。数据显示,70个大中城市中,2013年1月份新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比上涨的有53个城市,持平的城市有7个,分别比去年12月份减少一个;价格下降的城市有10个,环比增加2个。环比价格上涨的城市占比75.71%,涨幅在2.2%以内,整体涨幅比去年12月份月进一步扩大。

1月份新建商品住宅价格环比仍延续普涨格局。在房价下降的10个城市中,海口房价环比下降0.3%,连续2个月环比下降(降幅与上月持平);长春、南宁、扬州和安庆环比下降0.2%;此外,唐山、无锡、平顶山、桂林和大理下降0.1%。这些城市中,桂林房价已连续3个月呈小幅下降趋势,海口、南宁和无锡已连续2个月下降;其余6城市均为首次转降。石家庄、北海、锦州、牡丹江在上月首次转降后再次反弹。这表明绝大多城市房价并没有持续的下行压力,房价环比普遍上涨仍是主要格局。北京、上海、广州和深圳1月房价环比分别上涨1.6%、1.1%、2.0%和2.2%,厦门和沈阳涨幅也较大,均达1.5%。

同比来看,上涨城市数量继续大幅增加。70个大中城市中,价格下降的城市有16个(比去年上月大幅减少10个城市);上涨的城市有53个(比上月大幅增加13个城市);持平的城市有1个(比上月减少3个)。

1月份,同比价格上涨的城市中,广州涨幅最大,为4.7%,北京、上海和深圳涨幅分别为3.3%、1.3%和3.2%,涨幅比去年12月份回落的城市有1个;同比价格下降的城市中,温州降幅最大,为10.1%,其次杭州、宁波、金华和青岛分别下降6.4%、6.3%、5.6%和2.4%,其余城市降幅均不超过0.4%。

如果将当前房价与2010年调控时的房价比较,我们发现,房价涨幅更为扩大。数据显示,除了杭州、宁波、温州和金华房价下降外,其余66城市均不同程度上涨。金华、宁波、杭州和温州房价分别下降2.3%、6.4%、6.9%和16.7%,降幅均比上月有所收窄。与调控前相比,即使降幅最大的温州房价降幅平均也不到20%,上月定期价格呈下降的青岛本月已回升0.5%。而另一方面,房价上涨城市中有38个城市涨幅超过5%。上海、北京、深圳、和广州房价分别上涨2.9%、5.9%、6.6%和8.6%,涨幅比上月均有所扩大;在一些二三线城市,房价涨幅甚至有所扩大,如石家庄、长沙、西宁等地房价涨幅均超过9%,涨幅普遍有所扩大。

二手住宅价格方面,1月份环比下降的城市有7个(比上月减少8个),持平的城市有12个(比上月增加3个),上涨的城市有51个(比上月增加5个),占比72.86%。环比价格上涨的城市中,涨幅均未超过1.7%,涨幅继续呈扩大趋势。

同比看,二手住宅价格下降的城市有34个(比上月减少8个),上涨的城市有36个(比上月大幅增加11个)。1月份,同比价格上涨的城市中,涨幅均未超过6.0%,涨幅也继续有所扩大。

不论从新建住宅还是二手住宅来看,当前价格上涨压力有所进一步增加。总体上看,四分之三左右的城市新建商品和二手住宅环比价格均有所上涨,部分热点城市和中心城市交易量持续放大,房价上涨较多。随着去年四季度以来住宅销售面积和销售额显著回升,房价的持续反弹。

当前市场关于房价上涨、甚至将暴涨的舆论十分盛行,严重干扰了普通购房者的预期。

2月20日,国务院常务会议研究部署继续做好房地产市场调控工作(“新国五条”)。本次会议是本届政府最后一次常务会,专题讨论房地产调控。一方面反映了中央政府对房地产调控的重视;但一个侧面也反映出持续近3年的本轮楼市调控仍未达到政府和民众预期。

正如我们在2月21日关于“新国五条”的评论中指出的,虽然当前商品房和住宅的待售面积同比增速均处于相对高位,与2008年相当。但持续近3年的楼市调控积累了大量延迟需求,这与2008年需求面根本不同。自去年下半年以来房价环比持续上涨,以及市场关于房价降大幅上涨的言论加剧了人民对房价上涨的担忧情绪。经过近3年调控下的等待,但在房价调整远达不到需求者预期的情况下,大量被延迟的刚性需求开始持续爆发,导致楼市出现价量齐升的局面。在北京等热点城市,1月份甚至又出现排队购房的景象。

我们认为,随着“新国五条”要求制定并公布年度新建商品住房价格控制目标,并强调要建立健全稳定房价工作的考核问责制度、保持房地产调控政策的连续性和稳定性、坚决抑制投机投资性购房、增加住房(商品房和保障性安居房)及用地供应、加强市场监管等措施出台实施,有利于稳定市场预期,对保持房价稳定将产生积极影响。

“新国五条”提出要“扩大个人住房房产税改革试点范围”,成为市场关注的焦点。房产税试点自2011年初在上海、重庆启动以来,效应初显但并非房价“杀手锏”,因此也就无法取代抑制投机投资的限购政策。某种程度上这更像是二次分配环节的收入调节过程,而不是抑制投机投资需求、遏制房价过快上涨的楼市调控措施。此外,由于个人住房信息系统建设仍未完善,个别地方的局部房产税对抑制投机投资需求效果更大打折扣。当前试点地区的个人住房房产税覆盖面和征收规模都非常有限。

长期来看,开征房产税合理引导住房需求是大势所趋。但房产税的推出将是一个渐进的过程,房产税对影响人们预期作用相当巨大(极大打击投资投机购房者的盈利预期),但短期内难以承担楼市调控的重任,担当楼市调控主要职责的将仍是限购政策。

我们重申在上述评论中的观点,中央政府对保持房价基本稳定的原则是一贯的、坚定的。如果房价过快上涨,调控力度和手段加码都是题中应有之义。以执行相对便捷、见效相对迅速的限购限贷政策为主导仍是未来相当长时间中国楼市调控的一个显著特点。在房产税全面推行之前,限购限贷仍是当前楼市调控的主要政策选项。

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