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正确理解房地产调控  

2012-06-06 06:12:19|  分类: 经济评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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此轮房地产调控至今已两年有余。本轮调控以来,中央政府多次坚定表态,对引导市场合理预期起到重要作用。虽然当前在经济下行的担忧下,“稳增长”被放在宏观调控更加重要的位置,但“稳增长”空间巨大,根本不会也无需通过放松房地产调控来实现,本轮房地产调控将会进行到底。

 

房地产调控因涉及利益链长、利益群体多而阻力巨大,这是导致以往房地产调控缕缕夭折的主要原因之一。此轮房地产调控自2010年4月至今已两年有余,随着调控的深入,各种利益矛盾加剧,受益于土地财政的地方政府和享惯高利润的开发商都有谋求政策松动的利益动机,相关利益攸关方不断释放干扰信号。本轮调控以来,中央政府多次坚定表态,对引导市场合理预期起到重要作用。

因为民众对房地产市场预期是影响调控效果的重要因素,为此,需要我们对房地产市场有正确的理解。

抑制投机投资政策不会改变

       在旧的房地产市场格局中,投机投资盛行,房价远远超过普通居民购买力,地方政府、开发商及其关联方在利益诱使下,不断增加投资和推高房价,一方面造成投资过度,效率低下,经济畸形繁荣;另一方面,房地产吸走大量财富,造成消费资金被大量挤占,挤出效应显著,最终导致经济结构失衡和经济增长不可持续。

当前,房地产市场还处于“胶着”状态。国家统计局监测的70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)销售价格表明,4月份,房价环比下降城市个数由去年(尤其下半年)持续上升至高位(52个)后,今年以来房价环比下降城市个数呈下降趋势;从房价来看,降幅最大的温州比2010年价格下降了12%,此外杭州、宁波、金华、南京和南充分别下降8.4%、3.8%、1.8%、0.9%和0.5%,其余64个城市房价仍是上涨状态(仅青岛持平),房价上涨过快的势头虽得到有效遏制,但仍未达到合理回归的政策意图,房地产调控仍任重道远。

房地产调控造成广大普通购房者观望情绪,房地产销售持续下滑,到今年2-4月份房地产销售面积累计增速已负增长14%、13.6%和13.4%(此前只有2008年危机时持续负增长)。与成交量锐减呈鲜明对比的是,房价并没有随供求关系大幅调整。

房地产“降温”带来的税收和土地出让金收入大幅下降,使得地方政府有或明或暗地放松调控的动机,甚至萌发“政策松绑”的冲动。此前包括成都、重庆、佛山、芜湖、上海等多个城市已经在“限购”、“税收”等多个领域对房地产政策实施试探性“松绑”,但随即被一一叫停。这表明了中央坚持房地产调控“绝不放松”的政策取向。

笔者认为,当前房价还远未达到政府和民众的“合意”状态,房价不向下,政策不会松。基于高房价对经济社会的危害面之广、程度之深,笔者相信,抑制投机投资性购房需求政策不会改变。在以房产税为代表“治本”的政策基本形成之前,目前阶段性的以限购(如对首套房以及资格认定等)为特征“治标”为主的行政调控仍将强力存在,当前政策和市场周期将有可能延续到未来1-2年。因此,顺应市场供求规律,加速去库存才是开发商的明智选择。

政策微调支持刚需

房地产调控的目的不是为了打压市场(恰恰是为了房地产市场长远健康发展),而是为了使房价回归到与居民收入相适应的水平,让老百姓住得起房,回归到住房的本质属性。一些地方对购首套房给予利率优惠、税收减免以及便利交易等措施支持刚需,笔者不认为是对房地产调控的放松,相反是房地产调控的应有之义。

在房价回落的大趋势下,一般消费者会持币待购,但对部分急需用房的“硬”刚需者给予价格优惠和补贴可以实现双赢。一方面,购房者的需求将得到更好地满足;另一方面,有利于稳定房价回落节奏,但并不改变回落预期。因此,并不能把支持刚需的政策措施理解为房地产调控的转向。只是在当前经济面临下行压力下,一些措施进度有所加快、幅度有所加强以加快满足刚性需求,同时希望能起到带动消费的作用。倘若把这理解为调控放松,那只能是个误解。

笔者认为,对于房地产调控政策的思路是,在需求方面对于投机投资性购房需求继续从严实施调控政策,不放松不动摇,在首套房购买方面持鼓励态度,以保持一定的成交量;供给方面,继续收紧房地产开发商的融资渠道,同时加快保障房建设,既利于保持经济稳定增长,又避免重蹈因调控导致房地产供给下降的覆辙。

最后,需要指出的是,虽然当前经济下行引发一定担忧,国务院日前召开常务会议也强调把稳增长放在更加重要的位置,但稳增长的空间巨大,根本不会也无需通过放松房地产调控来刺激增长,本轮房地产调控会进行到底。

 


本文删改版已于2012年6月6日在《中国证券报》“观点与观察”版发表:

http://www.cnstock.com/index/gdbb/201206/2060581.htm


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