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宣宇

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楼市调控需进行方向性修正  

2010-09-30 08:41:26|  分类: 经济评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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          房价仍有看涨预期

“新国十条”自今年4月17日出台以来,各方在期待或者不安中度过了5个多月。统计数据上看,8月份70个大中城市房价指数同比涨幅已连续4个月收窄,这一方面有去年基数逐步走高的影响,一方面也显示出房价调控的结果(房价连续4个月环比涨幅为零)。

但政府关心的“房价过快上涨”的部分城市,北京、上海和深圳等地房价继续上涨,总体上,房价还处于平稳状态,8月份销售面积和销售额双双环比正增长,又给人房价仍然看涨的预期,民众舆论压力依然很大。人民网9月17日的调查显示,64%的网友认为房价有上涨压力,超过90%的网友对现在房价不满意,认为房价非常高,居民购房支付能力与房价之间还存在比较大的差距。

 

必须抑制投资、投机需求

政府试图从供需两端进行调控,一方面增加供给,一方面提高首付比例和利率水平抑制投资投机性需求。但抑制投资投机性需求的实际效果并不明显,“热点城市房价在短期虽有小幅调整,但长期来看肯定是涨的”这是投资投机性购房者的普遍心理,投资不动产仍然是其最好的投资渠道。笔者认为,要想真正解决当前高房价困扰,就要禁止投资投机性购房,真正把住房市场回归到其本质属性上来。禁止投资投机性购房是保障房地产持续健康发展的长治之策。

 

经济的基本规律告诉我们,一种商品价格上涨,其本质原因是供不应求。当房地产供给在短期内无法达到市场合意的供给量时,为了保持价格的基本稳定,就必须从需求面进行干预。对于必需品而言,这种干预是政府的责任,以维护社会的稳定和公平正义;当是奢侈品(或投资品)时,政府大可袖手旁观,价格自会上涨到让市场出清,价高者得之,一来满足了效用最大化原则,二来政府可由此得到更多收入,再通过转移支付补贴困难群体,达到社会财富的再分配,这种奢侈品其实充当了社会财富再分配的一种媒介,在笔者看来,奢侈品的这种财富传导机制比奢侈品效用本身的意义大多了。

 

关于房地产,多年来我们把住房的生活必需品属性及其投资和奢侈品属性混为一体,且往往有意或无意更多地强调了其投资性的一面。在供给相对有限的情况下,在必需品刚性(包含改善性需求的准刚性)和投资刚性(在很多投资者看来,房地产是传统意义上最安全最有价值的投资品)的合力下,住房价格一路飙升也就是最符合逻辑不过的了。对于刚性需求者而言,房价上涨所带来的只是名义上的“财富”,而对于投资客来说,则是实实在在的回报,而由此产生的楼市泡沫则“刚性”地由后来的刚性需求者买单。过去十几年历次房产调控产生的“只涨不跌”的总体价格路径,反过来增加了投机买房“只赚不赔”的信心。这种财富循环产生了极大的社会不公和更多的望房兴叹者。

 

从两个禁止做起

但是,遗憾的是,正如笔者曾经指出的,在现今中国,对于绝大数居民而言,房子还属于生活必需品。当政府无法通过保障性住房满足绝大多数中低收入居民的安居时,就要从需求的另一个侧面——投资投机性需求寻找答案。具体可以从以下两方面做起:

 

第一根据地区特点,规定人均居住面积标准,超过标准的就认为是投资投机性购房,禁止交易。如果只是通过诸如税收、信贷等政策加以限制,则不会阻止外来资金通过资金转移到本地居民进行投资投机。

 

第二禁止异地购房。很多热点地区的投资投机者都是外来人士,尤其象北京、上海等地,再多的供给也满足不了外部投资投机性需求,这种需求具有无限性。对于那些对当地经济有一定贡献的外来人士,可以通过“绿卡”或“荣誉市民”的身份获得与当地居民同等的权利。而一些其他群体,可以通过租房解决居住问题(事实上很多外来务工人员都是通过租房解决居住问题的)。

 

表面上,禁止投资投机性购房是典型的“反”市场经济的做法,会招致很多人的反对和攻击,但别忘了,自由市场有效的前提是,价高者所获得的商品对其真正是高效用的(相对价低者),但房地产市场排斥在这个前提之外。试想一个有着多套房子的投资客斥巨资(自然是出价高者,好像这商品对他的效用极高)购房投资,而一个没有房子的刚性需求者(出不起前者的价格,好像这住房对其效用较低)望房兴叹,你真觉得这房子对刚性需求者的效用比投资客低么!

 

有人担心这样会极大打击房地产投资。但我们知道,很多地方,尤其是房价高涨、投资投机需求旺盛的热点地区,很多当地居民是没有自己的住房的,很多中低收入群体在等待着保障房,而很多收入稍好一点的“夹心”层也在艰难地为安居而努力。笔者相信,限制投资投机性购房,不会减少房地产投资,减少的只能是房地产价格和开发商的一部分利润。

 

       一个大家都知道的远景是:随着中国的城市化进程,总体来看,未来相当长时期,房地产是处于上涨通道的。这也是很多经济学家和地方政府能够放任目前房价高涨的一个基准判断,认为现在房价怎么涨,在长期来看都不构成泡沫,且可以解决政府当前的很多困难(主要就是财政收入了)。但笔者要提醒的是,就像我们个人按揭贷款,透支一部分未来满足现在需求是必要的,但也要在自身的承受范围之内,否则将成为经济发展的不可承受之重,将带给经济长久的萧条。笔者相信,“慢热”的而非激进的房地产发展之路才是可持续的发展之路。

 

 


本文于2010年9月30日在《证券时报》“评论”版头条发表:

http://epaper.stcn.com/paper/zqsb/page/1/2010-09-30/A003/25291285792633296.pdf

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