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宣宇

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日志

 
 

高房价背后的逻辑  

2010-02-09 11:29:23|  分类: 经济评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中国高房价不仅引起了普通民众的强烈不满和政府特别是中央政府的高度关注,同时也引起了国际社会的热议,最近《福布斯》把中国房地产位列世界第二大泡沫,美国《新闻周刊》也把中国将因房产泡沫破裂而陷入经济崩溃置于该刊“2010年十大世界预测”的第二位。中国房地产市场价格过高已成为大多数人的共识。

近期政府出台了一系列调控房地产的政策组合,期望能缓解房价高涨及由此引发的一系列社会民生及政治问题。笔者认为,要想找到破译和治理高房价的密码就必须要注意到高房价背后以下几方面的逻辑。

 

以房地产投资为核心的经济增长模式

 

我们知道,中国经济增长在很大程度上依赖于投资拉动,而房地产业是我国以投资拉动的经济增长模式的核心。房地产业不仅直接带动了大批产业链,刺激经济增长;而且房地产及其产业链的资金循环中有超过50%的资金流入地方政府,其中一部分又形成政府再投资(国有企业或政府项目)拉动经济增长。

只要政府还主要倚仗房地产投资拉动经济增长,房价就必然有不断向上的内动力:一方面,地方政府有利益动机推高地价和房价,从而获得更高的收入(与房地产有关的收入已成为绝大部分地方政府收入的主要来源);另一方面,必须允许房地产开发商通过更高的房价来消化增高了的成本,以吸引房地产投资。由此形成的高房价及高房价预期不仅吸引了大量企业从事房地产开发,带动上游成本上升,而且吸引大量投资投机者,进一步推高房价。于是,形成了地价、建设成本与高房价的正反馈循环,从这种意义上说,高房价“内生”地决定于我国目前经济增长的现实。这就是为什么不仅仅在京沪深等一线城市面临高房价,而且在很多二线甚至三线城市也面临高房价(相对当地居民收入)的原因。  

政府对房地产行业的态度本是希望通过房地产带动相关产业,拉动经济增长,但由此带来的房价高涨让政府陷入了两难的境地。

 

产业创新枯竭与房地产投资投机

 

产业创新枯竭不仅仅是中国面临的发展问题,也是世界性问题。从某种程度上讲,这次危及世界的金融危机正是美国创新枯竭的必然后果,当美国不再有像当年的互联网、微软等引领经济社会发展的新经济、新型企业时,那些华尔街的精英们就只能通过金融品的衍生化赚取利润。当实体经济已无法支撑越来越脱离基本面的衍生品的时候,或者这些金融“障眼法”被人识破的时候,危机就开始了。

在中国,传统产业普通存在产能过剩、竞争加剧和利润率下降,大量的资金就从这些产业中游离出来进入到房地产业。对地方政府而言,当房地产业仍是拉动经济最强有力的产业时,除了支持房地产以带动诸如建材、家装家电等行业推动经济增长,还能做什么呢?对产业资本而言,资本的逐利本能使大量资金流入到高盈利、低风险(政府支持)的房地产业,这些资金一部分进入房地产开发,其中相当一部分则专门从事房地产炒作(我们常见到 “温州炒房团”的“慷慨”)。在当地政府的默许甚至鼓励下,被“热炒”的房地产业不断升温,房价自然也步步高升,而最广大的普通购房者则成了地方政府和炒房客的“抬轿”人。这也是为什么地方政府普遍缺乏建设保障住房体系积极性的最根本原因(保障住房体系会切断高房价传递链条)。

此外,最近十几年来,我国居民收入无论从城乡、地区还是群体之间的差距都呈加速扩大的趋势,高收入阶层的边际消费倾向很低,于是将很大部分收入用来投资房地产,从而也催生了投资投机性需求。

 

购房主体“异化”与购房“外援团”

 

一个正常的房地产市场,其刚性需求主体应该是30多岁到40多岁年龄段的人。而目前在中国房地产市场上,虽然对于许多年轻人来说,在一定阶段内租房比买房更合适,但在传统的“有房才有家”观点下(如把自购房作为结婚的前提,高房价更加剧了这种心理),还是有很多年轻人进入初次购房的大军,他们不惜花光父母、亲戚朋友,甚至爷爷奶奶(购房“外援团”)几年甚至几十年的积蓄(很多是因享受了公房私有化好处而积攒下来的),也不惜透支他们几年甚至几十年的未来预期收入,成为“房奴”,纵使中国的房价收入比再高,“房奴”依然前赴后继,显示了中国楼市需求的超刚性。

此外,国际上比较通用的房价收入比指标无法解释中国高房价现象。与大多数人相反,笔者认为,国际通行的房价收入比恰恰解释了中国购房主体的“异化”现象。事实上,大多“购房者”并不是真正的购房主体,考虑一对年轻夫妇购房时需双方父母支持的最普遍的情况,由于这一“中国因素”,真实房价收入比至少被夸大了4倍!按北京目前房价收入比为20估算,其真实值也不超过5!,完全在“公认”的安全区间,远远低估了中国房地产市场的“真实”购买力。这就是为什么在房价越来越高的情况下,仍有许多本身收入并不高的“刚性”购房者的本质原因。

因此,可以说,在中国房地产市场,是从五十年代到八十年代的四代人同时对房地产形成需求,正是这四代人的“刚性需求”集中释放导致了房价的较快上涨,从而也带动了大量投资投机性需求,进一步拉高房价。

 

城镇化、人口素质与区域发展不平衡

 

可以肯定,在相当长时期内,我国人口的城镇化速度将远大于城市扩容和城镇化进程。由于大中城市扩容成本加速递增制约了大中城市的经济边界,必然会形成大中城市规模的有限性和住房需求的相对无限性矛盾,这种矛盾决定了目前中国房地产市场仍处于上升通道。据国际经验,我国未来城市人口将是现在的3倍,现在的无房户和未来新增需求将使得这一态势更加趋强。笔者相信,除了多经济中心、多区域协调发展,由此产生的高房价具有不可调和性。

此外,居民素质的普通提高(尤其每年新增的五六百万大学毕业生),对大中城市的房价形成巨大推力。在某些中小城市,人们的生活幸福指数或许更高,但是由于区域发展极不平衡,或者仅仅是由于满足在大城市的虚荣心,他们中的绝大多数还是单向往工作机会多、发展空间大的大中城市“扎堆”。而他们及其“外援团”所引致的对住房的需求是房价高企的又一个重要支撑。

 

通过以上分析,笔者认为,长期来看,由于经济增长模式、城镇化进程、区域发展不平衡、人口素质显著提高等因素,房价仍处于上升阶段,具有上涨刚性。当前既需要从培育新兴战略产业、调整经济结构、协调区域发展、逐步减少地方政府土地财政占比等长远着眼,更要从增加保障房供给、禁止房地产投资投机、发展租房市场等具体微观层面着手,多管齐下,才能真正解决房价上涨过快的势头。只有这样,才能满足广大居民基本的安居需求,维持社会和谐安定,更能以持久的力量“迫使”中国经济增长进行“内生性”转型,而这种“内生性”动力是比任何行政干预都更为有效和有力,也唯有如此,中国经济的结构性调整和可持续发展才有可预期的希望。

 


本文删节版于2010年1月18日在《证券时报》“评论版”头条发表:

http://www.p5w.net/p5w/home/stime/pdf/20100118/zq18b03.pdf

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